Witam,

Zastanawiam się nad zakupem bliźniaka na osiedlu Harmonium położonym przy wjeździe do Konstancina za budynkiem PSE. Co sądzicie o tym miejscu?

Przejrzałem obie strony internetowe dewelopera poświęcone osiedlu. Parę uwag:

a) Z mapki na stronie [harmonium.sjm.pl] wynika, że dojazd ma się odbywać drogą obok PSE do ronda przy osiedlu Konstancja. Droga ta jest własnością PSE, która to firma od mieszkańców domów zlokalizowanych przy tej drodze żądała wysokich opłat za służebność. Czy potencjalni mieszkańcy osiedla Harmonium są pewni, że będą mogli nieodpłatnie dojeżdżać do ulicy Warszawskiej z tej strony? Dojazd okrężną drogą przez Wczasową i Borową byłby bardzo uciążliwy, także dla mieszkańców Wczasowej (wąska podleśna uliczka z progami, dalej na Borowej - częste korki przed rondem).
b) Mieszkańcy osiedla Harmonium muszą się liczyć z tym, że wylot planowanej ulicy Chylickiej Bis (przedłużenie Chylickiej przez Kierszek i Wygon do Warszawskiej) jest od lat planowany (w strategii gminy Konstancin-Jeziorna, w opracowaniach do studium, w projektach mpzp) w okolicach budynku PSE i w związku z tym sąsiedztwo osiedla, schowanego za budynkiem PSE, nie będzie być może w przyszłości tak ciche, jakby się to teraz wydawało. Jeśli Chylickiej Bis nie uda się zbudować na tym odcinku koło PSE, to ulica Borowa zakorkuje się już kompletnie.
c) Teren ten był i jest terenem podtopień; szczególnie w miesiącach wiosennych woda długo stała tam na polach, powstały tam nawet (pod lasem) sadzawki z tatarakiem i żabami w miejscach, gdzie woda nigdy do końca nie wysycha, nawet w upalne lato. Z danych przestawionych tutaj: [harmonium.investland.pl] nie wynika, jak rozwiązano drenaż działek i odprowadzenie wód opadowych, gdzie jest kanalizacja burzowa (może jest, ale tych szczegółów brak). Podano tylko: "Hydroizolacja ścian garażu podziemnego, fundamentów, ? papa termozgrzewalna lub równorzędne." Przy intensywnych opadach to na pewno nie wystarczy, bo woda może się gromadzić wokół budynków, szczególnie wobec faktu, że działki są małe, w większej części zagospodarowane, a współczynnik powierzchni biologicznie czynnej - niższy niż w planach miejscowych na sąsiednich terenach Klarysewa.

Być może deweloper już odpowiedział na te pytania, ale jeśli nie, to warto je zadać.

Chyba że planują budowe domów na palach i lokatorzy będą mieli wrażenie, że mieszkaja w Wenecji. Kilka takich osiedli w Kcinie, Piasecznie powstała.
Nie mogę pojąć, że ludzie kupują w ciemno, a potem byle deszcz i trwoga

Tomasz Zymer
b) Mieszkańcy osiedla Harmonium muszą się liczyć z tym, że wylot planowanej ulicy Chylickiej Bis (przedłużenie Chylickiej przez Kierszek i Wygon do Warszawskiej) jest od lat planowany (w strategii gminy Konstancin-Jeziorna, w opracowaniach do studium, w projektach mpzp) w okolicach budynku PSE i w związku z tym sąsiedztwo osiedla, schowanego za budynkiem PSE, nie będzie być może w przyszłości tak ciche, jakby się to teraz wydawało. Jeśli Chylickiej Bis nie uda się zbudować na tym odcinku koło PSE, to ulica Borowa zakorkuje się już kompletnie.

Gdzie mogę coś więcej znaleźć nt. planów przedłużenia ul. Chylickiej?

mania
Chyba że planują budowe domów na palach i lokatorzy będą mieli wrażenie, że mieszkaja w Wenecji. Kilka takich osiedli w Kcinie, Piasecznie powstała.
Nie mogę pojąć, że ludzie kupują w ciemno, a potem byle deszcz i trwoga

To interesujące. Ciekawe jak z tym problemem poradziło sobie PSE. W końcu ta inwestycja jest całkiem spora i z pewnością muszą tam występować podobne problemy.

W ogólnym zarysie projekt przedłużenia Chylickiej jest zawarty w tych kilku gminnych dokumentach: m.in. w strategii rozwoju, opracowaniach koncepcji komunikacyjnej do zmiany studium, pierwszej (dziś już nieaktualnej) wersji planu miejscowego Klarysewa Zach.-Podskarpia. To są jednak tylko zapisy ogólne. Zarysu (ale nie dokładnego przebiegu) planowanego przebiegu tej drogi można szukać w załączniku do planu miejscowego Bielawy z 1998 roku: [bip.konstancinjeziorna.pl] : mniej więcej od narożnika Borowej / Wczasowej pod linią wysokiego napięcia tak, jak wskazuje obowiązująca wrysowana w planie linia zabudowy, dalej wzdłuż drogi KL2 do PSE. Opracowanie wykonane na zlecenie gminy w roku 2010 mówi: "W wyniku wcześniej dokonanej Analizy aktualności Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Konstancin - Jeziorna oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, uznano poprawność generalnych założeń polityki przestrzennej gminy, przyjętych w Studium, jednakże uznano koniczność dokonania szeregu zmian wynikających z zaistnienia niezgodności Studium z istniejącym zainwestowaniem jak również związanych ze zmianą przepisów prawnych. Ponadto stwierdzono konieczność wprowadzenia do Studium i do planów zmian w zagospodarowaniu przestrzennym korzystnych z punktu widzenia interesu całej gminy, takich jak: nowe układy komunikacyjne w północno-zachodniej (ul. Chylicka-Bis) i północno-wschodniej (ulica Czerniakowska-Bis) części gminy, służące perspektywicznemu wzbogaceniu powiązań komunikacyjnych z Warszawą, Piasecznem i Górą Kalwarią [...]" ( [studiokrajobraz.pl] ).

Problem polega na tym, że od czasu powstania ogólnego planu Bielawy w roku 1998 teren między Wczasową, Borową a Warszawską bardzo się zabudował i próba przebicia tamtędy noweh ulicy musiałaby oznaczać, przynajmniej w przypadku okolic zjazdu ze skarpy i skrętu w ul. Wczasową, wyburzanie istniejącej już zabudowy. Może to oznaczać, że w praktyce na tym odcinku Chylicka Bis nie powstanie, a wówczas ruch z tej ulicy, doprowadzonej do Borowej, wleje się w ul. Borową prowadząc do jej całkowitego zakorkowania.

Konfi

mania
Chyba że planują budowe domów na palach i lokatorzy będą mieli wrażenie, że mieszkaja w Wenecji. Kilka takich osiedli w Kcinie, Piasecznie powstała.
Nie mogę pojąć, że ludzie kupują w ciemno, a potem byle deszcz i trwoga

To interesujące. Ciekawe jak z tym problemem poradziło sobie PSE. W końcu ta inwestycja jest całkiem spora i z pewnością muszą tam występować podobne problemy.

Terenem regularnych podtopień jest obszar bezpośrednio pod skarpą (wzdłuż ul. Opieńki), gdzie wysiąkają wody podskórne spod skarpy i gdzie zalegają wody opadowe ze względu na budowę geologiczną. Dalej w kierunku Warszawskiej pola były zalewane sporadycznie. Jeśli deweloper pomyślał o kanalizacji deszczowej i / lub o dobrym drenażu wokół budynków, to nie powinno być problemu.